Genel

KDV UYGULAMA GENEL TEBLİĞİNDEKİ HATALAR: (1) İnşaat Karşılığı Arsa Örneği

excavators-1174428_1920

Bir arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabi olacaktır. Çünkü, Katma değer Vergisi Kanunu’nun 2/5. fıkrasına göre, kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılmıştır.

Aynı kanunun 27/6. fıkrasında ise arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarın esas alınmasına yönelik kural bulunmaktadır. Maliyet bedeli esasına göre ise, emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedeli bizzat belli eder. Yalnız belirtmek gerekir ki, bu kural “müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyeri” açısından geçerli olup arsa sahibi tarafından yapılan arsa payı teslimine ilişkin değildir. Bu nedenle, arsa sahibi tarafından yapılan arsa teslimlerinde KDV Kanunu’nun 27/3. fıkrasına göre emsal bedelin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunması gerekir. Atıf yapılan söz konusu kanunun 267. maddesinde ise, emsal bedelin sıra ile tayin olunması gerekmekte olup, bunun için öncelikle ortalama fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esası geçerlidir. Dolayısıyla arsa sahibi tarafından yapılan arsa teslimlerinde ikinci sırada yer alan maliyet bedeli esasının uygulanmasının mecburi olduğu söylenemez.

Diğer taraftan KDV Kanunu 27/4. fıkrasına göre, katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir. Bu hem müteahhidin hem de arsa sahibinin ticari teslimleri açısından geçerli olacaktır.

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

Bu bilgiler ışığında Katma Değer Vergisi Uygulama Tebliğ’indeki hatalı örneği inceleyelim (Tebliğ sayfa: 9). Örnek, tebliğde yer aldığı şekilde aşağıya aktarılmıştır:


Örnek 1: KDV mükellefiyeti bulunan Bay (A), işletmesine dahil arsa için, müteahhit (B) A.Ş. ile 15/5/2018 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilecek 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır. (B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için toptan satış olması nedeniyle maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle sırasıyla 840.000 TL ve 315.000 TL olmak üzere toplam 1.155.000 TL bedel hesaplamıştır. Bu durumda, inşa edilen konutların %1 KDV oranına tabi olduğu varsayıldığında, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (840.000x%1) 8.400 TL KDV, işyerlerine ilişkin (315.000x%18) 56.700 TL KDV olmak üzere toplam 65.100 TL KDV hesaplanacaktır.

KDV mükellefi arsa sahibi Bay (A)’nın aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak (B) A.Ş’ye yapmış olduğu arsa payı teslimi de konut ve işyerlerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarları dikkate alınarak 1.155.000 TL üzerinden genel oranda (1.155.000x%18) 207.900 TL KDV hesaplanacaktır.


HATALAR

1- Arsa sahibi Bay (A)’nın aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak müteahhit (B) A.Ş’ye yapmış olduğu arsa payı tesliminde ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirleme yapılması hatalıdır. VUK Madde 267’deki sıralama takip edilmelidir.


2- Arsa sahibi Bay (A)’nın aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak (B) A.Ş’ye yapmış olduğu arsa payı tesliminde, kendisine teslim edilen konut ve işyerlerinin emsal bedeli olan 840.000 TL ve 315.000 TL’nin toplamı olan 1.155.000 TL’nin dikkate alınması hatalıdır. Dikkate alınması gereken emsal bedel, VUK 267’de yer alan sıralama gözetilerek hesaplanacak ancak müteahhide devrettiği arsa payının emsal bedelidir. Bu arsa payı toplam arsadan kendisine teslim edilen konut ve işyerlerine ait arsa payının tenkisi suretiyle hesaplanacak alandır.


3- Arsa sahibi Bay (A)’nın aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak müteahhit (B) A.Ş’ye yapmış olduğu arsa payı tesliminde, genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hisse bedele katılmamıştır. Oysa arsanın inşaat yapımı öncesinde veya sırasında inşaata Bay (A) tarafından yapılan hazırlayıcı giderler veya gider bulunmasa dahi, bu tutar müteaahit (B) A.Ş’nin giderlerinden farklı olduğundan, arsa sahibi Bay (A)’nın teslimi için 840.000 TL ve 315.000 TL’nin toplamı olan 1.155.000 TL’nin dikkate alınması hatalıdır.


4- Arsa sahibi Bay (A) 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır. Bu nedenle müteahhit (B) A.Ş’ye kalanlar 12 konut ve 3 işyeridir. Dolayısıyla arsa sahibi Bay (A)’nın aldığı konut ve işyerleri sayısından hareketle yapılan hesaplama ile, Bay (A)’nın teslimlerinde emsal bedelin saptanmasındaki sıralamanın gözetilmemesi suretiyle yapılan hatalı uygulamanın yanı sıra, hesaplamada dikkate alınan sayıda da hata yapılmıştır.

 

 

 

 

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google fotoğrafı

Google hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s